Ihre Ansprechpartner im Baurecht und Architecktenrecht sind Fachanwalt Dr. Michael Gebhard

und Rechtsanwalt Moritz Distler

Das Baurecht umfasst Rechtsnormen, die sich mit der Errichtung von Bauwerken befassen. Es wird dabei zwischen dem privaten Baurecht und dem gewerblichen Baurecht unterschieden. Im privaten Baurecht gilt es Rechtsnormen des Zivilrechts zu berücksichtigen, während im öffentlichen Baurecht vor allem Normen zur geregelten Bebauung von Grundstücken Anwendung finden.

Rechtsanwalt Dr. Michael Gebhard ist als Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht in Sonthofen der ideale Ansprechpartner und kann im Rahmen der Planung bei der Vertragsgestaltung mitwirken, sowie während der Bauphase den gesamten Bauablauf kontrollieren und bei Bedarf zusätzliche Gutachter einschalten.

Ein mit dem Baurecht eng verknüpftes Rechtsgebiet ist das Architektenrecht. Dieses regelt die Rechte und Pflichten von Architekten und setzt sich aus verschiedenen Rechtsvorschriften zusammen. Das Architektenrecht ist nicht in einem Gesetzbuch geregelt, sondern es müssen Rechtsvorschriften aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und auch Architektengesetze der Bundesländer berücksichtigt werden.

Rechtsanwalt Dr. Michael Gebhard kann im Rahmen des Architektenrechts mit der Überprüfung von Architektenverträgen beauftragt werden. Darüber hinaus bietet er rechtliche Unterstützung bei Projektabwicklungen sowie Unterstützung im Zusammenhang bei Honorarfragen an. Nach der Fertigstellung von Bauvorhaben kann Rechtsanwalt Dr. Michael Gebhard frist- und formgerechte Mängelanzeigen / Mängelbewertungen erstellen, um langwierigen Auseinandersetzungen möglichst vorzubeugen.

Wie lange gilt eine Baugenehmigung nach dem Baurecht?

Bevor ein Bauvorhaben beginnt, muss es behördlich genehmigt sein. Grundlage ist ein Bauantrag, dem ein Prüfverfahren folgt und an dessen Ende die Erteilung einer Baugenehmigung steht. Eine Baugenehmigung ist immer dann notwendig, wenn es um die Änderung, den Abbruch oder die Errichtung von baulichen Anlagen geht. Von diesem Grundsatz gibt es Ausnahmen, die in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes gesetzlich normiert sind. Die Bewilligung des Bauvorhabens ist gebührenpflichtig und kann mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Sie sollten nicht mit dem Bau beginnen, bevor eine Baugenehmigung vorliegt. Vor dem Baubeginn sollte die Bauaufsichtsbehörde von Ihnen als Bauherr Bescheinigungen über den Standsicherheitsnachweis und den Brandschutznachweis erhalten. Spätestens eine Woche vor dem Baubeginn sollte gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich eine sogenannte Baubeginnanzeige erfolgen. Kommt es zu einer Unterbrechung der Bauarbeiten von mehr als sechs Monaten, sollte dies erneut geschehen. Die Gültigkeit einer Baugenehmigung ist befristet, wobei sich die Geltungsdauer am jeweiligen Landesrecht orientiert, sodass sie von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfallen kann. Ist die Geltungsdauer der Baugenehmigung abgelaufen, muss ein erneuter Bauantrag gestellt werden. Gleiches gilt auch bei einer längeren Unterbrechung der Bauarbeiten. Auch diesbezüglich gibt es zwischen den einzelnen Bundesländern Unterschiede. Es ist jedoch möglich, als Bauherr einen Antrag auf Verlängerung der Baugenehmigung zu stellen, wobei es keinen Rechtsanspruch auf Verlängerung gibt.

Im Bundesland Bayern erlischt die Baugenehmigung beispielsweise dann, wenn nicht innerhalb von vier Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder wenn die Bauausführung für die Dauer von vier Jahren unterbrochen wurde. In Bayern besteht die Möglichkeit, diese Frist um bis zu zwei Jahre verlängern zu lassen unter der Voraussetzung, dass der Antrag auf Verlängerung der unteren Bauaufsichtsbehörde vor Ablauf der Geltungsdauer der Baugenehmigung zugegangen ist.

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Wann brauche ich einen Anwalt für Baurecht?

Einen Rechtsanwalt für Baurecht brauchen Sie, wenn es zu Rechtsstreitigkeiten kommt, die das Baurecht betreffen. Baurecht ist ein umfangreiches Rechtsgebiet, das durch bundesgesetzliche und landesrechtliche Vorschriften geregelt wird. Es betrifft alle Vorgänge, die mit dem Beseitigen, dem Umbauen und Errichten von Gebäuden zusammenhängen. Außerdem kann das Baurecht in öffentliches und privates Baurecht differenziert werden. Während das private Baurecht die Rechtsbeziehung zwischen den am Bauprozess beteiligten Personen regelt, konzentriert sich das öffentliche Baurecht auf die Genehmigung von Bauvorhaben, auf das Nachbarrecht sowie die Interessen der Allgemeinheit bei Bauvorhaben. Insoweit kann ein Anwalt für Bau- und Architektenrecht die Interessen der öffentlichen Hand wie Ämter und Behörden oder die privater Bauherren oder die von Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmern vertreten. Typische juristische Sachverhalte konzentrieren sich auf die Abläufe im Rahmen des gesamten Bauprozesses, auf die Einhaltung von Bauvorschriften oder auf das Erstellen und Prüfen von Bau- und Architektenverträgen.

Ein Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht erlangt den Fachanwaltstitel gemäß § 14e FAO (Fachanwaltsordnung) nur, wenn er besondere Kenntnisse in bestimmten Bereichen nachweisen kann. Dazu gehören das Bauvertragsrecht, das Recht der Architekten und Ingenieure sowie das Recht der öffentlichen Vergabe von Bauaufträgen. Außerdem verfügt ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht über besondere Kenntnisse in Bezug auf die Grundzüge des öffentlichen Baurechts und die Besonderheiten der Verfahrens- und Prozessführung.

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Können bei Bedarf in baurechtlichen Verfahren zusätzliche private Gutachten erstellt werden?

Diese Frage ist in zweierlei Hinsicht von großer Bedeutung, nämlich einmal vor dem Kauf eines Hauses und auch im Rahmen eines laufenden Bauprozesses.

1. Die Bedeutung des Sachverständigengutachtens vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie

Sie haben nach langer Suche endlich Ihr Traumhaus gefunden? Sie machen sich jedoch Sorgen, weil Sie im Keller eine feuchte Ecke entdeckt haben, weil sich im Wohnzimmer an einer Stelle die Tapete leicht wellt, oder weil Sie in Bezug auf die Qualität des Daches oder der Wasserrohrleitungen Bedenken haben? Dann sollten Sie einen Baugutachter beauftragen, der aufgrund seiner Erfahrung und mithilfe eines geschulten Blickes mögliche Mängel erfasst und detailliert auflistet.

Wichtig für Sie zu wissen ist, dass die Berufsbezeichnungen „Sachverständiger“ oder „Gutachter“ in Deutschland keine geschützten Berufsbezeichnungen sind, sodass sich dem Grund nach jeder als solcher bezeichnen kann. Gefordert wird lediglich die sogenannte besondere Sachkunde, die Gutachter und Sachverständige im Bauwesen aufgrund ihres Studiums, ihrer Berufserfahrung und durch eine anschließende Weiterqualifizierung in einem besonderen Fachgebiet, erworben haben. Verfügt ein Gutachter oder Sachverständiger über diese Qualifikationen, ist er in der Lage, bereits anhand des Aussehens, des Geruchs oder der Oberflächenbeschaffenheit eines Objektes selbst kleinste Veränderungen zu erkennen und zu beurteilen. Das gilt nicht nur für die Schadenserkennung, sondern auch in Bezug auf die Energieeffizienz. Wenn Sie einen Bausachverständigen einschalten, können Sie eine detaillierte Berechnung des zukünftigen Energieaufwands sowie einen Befund über die Position von Leckagen in der Gebäudehülle sowie über eventuelle Wärmebrücken bekommen.

2. Die Beauftragung eines privaten Gutachtens während eines laufenden Bauprozesses

Auch während eines laufenden Verfahrens kann es sinnvoll sein, ein Privatgutachten in Auftrag zu geben, das als Gegengutachten zu dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen eingebracht werden soll. Erfahrungsgemäß kann ein Gericht im Rahmen von Bauprozessen nicht ohne eine umfangreiche Beweisaufnahme auskommen, die regelmäßig durch das Einholen eines Sachverständigengutachtens manifestiert wird. Häufig kommt es vor, dass auch danach bei strittigen Fragen keine klare Feststellung des Sachverhaltes möglich ist. In zahlreichen Fällen kann sich die jeweils von der Unklarheit betroffene Partei dadurch helfen, dass sie bereits vor dem Verfahren oder nach Bekanntwerden des gerichtlichen Sachverständigengutachtens ein Privatgutachten vorlegt oder beauftragt.

Problematisch ist allerdings der Umgang mit dem Privatgutachten während eines Verfahrens. Diesbezüglich hat sich die Meinung des Bundesgerichtshofes (BGH) mehrfach geändert und ist heute sehr viel konkreter. Ursprünglich reichte es nach Auffassung des BGH aus, dass ein Richter das von einer Partei eingebrachte Privatgutachten für das Verfahren erkennbar verwerten muss. In einem weiteren Schritt wurde der Richter dazu verpflichtet dazulegen, warum er gegebenenfalls dem gerichtlich eingeholten Gutachten gegenüber dem privaten Gutachten den Vorzug gibt. Anfang 2010 entschied der BGH, dass der Richter im Rahmen eines Bauprozesses die Streitpunkte zwischen dem gerichtlichen und dem privaten Gutachten erörtern und das Ergebnis in den Entscheidungsgründen benennen muss. Nach aktueller Auffassung des BGH ist das Gericht nun verpflichtet, eine Klärung der strittigen Fragen durch Einbeziehung des Privatgutachtens herbeizuführen. Für die Praxis bedeutet das, dass der gerichtliche Gutachter die Einwände und Überlegungen des Privatgutachtens anhören und dazu Stellung nehmen muss.

Insoweit ist ein Privatgutachten eine hervorragende Chance, die eigene Position aufgrund von Beweismitteln zu manifestieren. Wir helfen Ihnen dabei, einen versierten und erfahrenen Gutachter zu finden, der mithilfe seines Sachverstandes strittige Sachverhalte klärt und Ihre Position in einem Verfahren deutlich verbessert!

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Sie haben Fragen zu anderen Sachverhalten im Baurecht? Oder wünschen Sie eine Beratung, in der Sie im Vorfeld auf mögliche Fallstricke hingewiesen werden, zum Beispiel bei der Gestaltung eines Vertrages oder vor dem Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie? Zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns!

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